전매 제한 뜻, 규제 완화, 기간 조회 방법

 

전매 제한 뜻과 규제 완화

 

전매 제한이란?
분양받은 주택에 당첨되었을 때, 규정된 기간 동안 산 주택을 다시 파는 것을 제한하는 제도입니다. 실수요자에 대한 주택의 수급 및 투기 억제를 위해 시행되었습니다.

(분양권은 청약을 사용하여 신축아파트에 입주할 수 있는 권한이고, 전매라는 것은 이 분양권을 다른 이에게 매도하는 것을 뜻합니다. 대부분 프리미엄의 웃돈을 받고 분양권을 매도합니다.)

 

2023.05.18 - [부동산] - 입주권 분양권 차이 장점과 단점

 

주택을 분양받은 사람이 마음대로 매도를 가능하게끔 한다면 시장이 과열되고 자칫 시세가 급등할 수 있어 이를 막아 안정적인 거래가 가능하게끔 유지하는 것도 중요합니다.

 

 

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전매 제한은 1981년 처음 도입되었습니다. 그리고 2017년에 6.19 대책으로 분양권의 전매가 최대 10년까지 제한되어 있습니다. 법률상 "주택법 제41조의 2"에 의거하여 청약에 당첨된 사람이 입주하면 10년 이내의 범위에서 정해진 기한이 지나기 전에는 주택에 대한 지위를 매매하거나 증여할 수 없도록 하고 있습니다.

단, 예외적으로 상속을 통해 받게 되는 케이스라면 관계없이 양도를 받을 수 있게끔 되어있습니다. 상속은 실질적으로 권리를 행사는 사람이 사망할 때에 해당하기에 분양권 전매제한을 하는 의미가 없다 보고 있기 때문입니다. 아주 예외적인 케이스를 제외하고는 대부분 주택이 포함되는 지역에 따라 정해진 기간을 따라야 합니다.

정부는 전매제한 규제를 완화하였습니다.

정부는 최근(2023년 4월 7일 이후) 최대 10년이던 전매제한 기간이 수도권은 현행 최대 10년이었던 기간이 앞으로 최대 3년, 비수도권은 최대 4년이었던 것에서 향후 최대 1년으로 대폭 줄었습니다. 완화된 기간을 자세히 살펴보면 수도권의 공공택지 또는 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 기타 6개월, 비수도권의 공공택지 또는 규제지역은 1년, 광역시는 6개월로 단축되었습니다. 그 외 지역은 아예 폐지가 되었습니다.

이에 규제 지역이었던 서울 강남, 서초, 송파 등 3구와 용산에서 아파트를 분양받을 경우에도 3년 후에 되파는 것이 가능해졌습니다.

과밀억제권역은 전매제한이 완화됐음에도 불구하고 기간은 1년으로 해당 지역에서 분양을 받을 경우 1년 이후 매도가 가능합니다.
(과밀억제권역: 서울에 인접한 경인지역을 과밀억제권역이라고 합니다. 수원, 성남, 인천, 군포, 부천, 용인 등 대부분의 도심지역이 해당됩니다.)

과밀억제권역 성장관리권역 자연보전권역

전매 제한이 해제되기 전까지만 하더라도 최대 10년이라는 기간 동안 매매를 할 수 없고 직접 2년 동안 거주까지 해야 되었는데, 해제되면서 분양권 당첨 후 전매도 할 수 있고 거주 요건도 없어지면서 전세를 주면서 잔금 부담까지 해결하게 되었습니다.

분양권 전매제한 해제가 되었지만 분양권 거래가 활발하게 이루어지지는 않았습니다. 그 이유는 분양권 양도소득세 세율 때문입니다.
2021년 이후 분양권 양도세율은 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 단일세율로 변경되면서 거래를 할 수 없는 구조를 띠고 있습니다.

수도권은 최대 3년, 비수도권은 1년 후 전매를 할 수 있지만, 실거주 의무는 유지되고 있습니다. 입주 가능일로부터 2년 정도 실제 거주해야 하는 상황입니다.
'실거주 의무 폐지' 관련 주택법 개정안은 빨라야 2023년 6월부터 논의가 시작될 것으로 예상됩니다.


(또한 전매제한이 해제되었더라도 분양권 상한제 적용을 통해 공급된 수도권 지역의 아파트는 실거주 의무 기간 2~5년을 채워야 합니다. 분양가 상한제 아파트는 시세보다 저렴하게 공급하는 대신 거주 요건을 적용해서 실수요자에게 좀 더 기회를 부여하자는 것입니다. 반면 전세라던가 세입자를 들이는 방식으로 잔금을 치르지는 못하게 됩니다. 수도권에서 분양가상한제가 적용된 예시로 올림픽파크 포레온의 경우가 있습니다.)


아파트 분양권 전매제한 해제에 대한 시행령이 소급 적용되면서 부동산 시장은 더욱 기대감이 고조되고 있는 상황입니다. 당첨자 발표일 후 6개월이 넘은 아파트의 모든 분양 및 입주권 전매까지 가능해졌기 때문에 더욱더 기대감으로 들썩이고 있습니다.

과밀억제권역에 있는 서울 강동구 둔촌주공은 이로 인해 혜택받는 대표적인 단지로 화두가 되고 있으며, 제한 기한이 8년에서 1년으로 축소되었습니다. 입주 예상일인 2025년 1월 전에는 분양권을 팔 수 있게 되었습니다.

분양권 전매제한 기간 조회 방법

마지막으로 분양권 전매 제한 기간 조회 방법을 알아보겠습니다.

분양권 전매제한은 청약지역, 규제지역에 따라 적용되는 기준이 다릅니다.

크게 투기과열지구와 조정대상지역으로 나뉘게 됩니다.

여기서 본인이 당첨된 아파트의 규제지역이 헷갈리신다고 하면 바로 조회해 보는 방법이 있습니다.

 

바로 '청약 홈'에 접속해 보는 것입니다.

 

분양권 전매 제한 기간 조회 방법 '청약 홈'

 

왼쪽 메뉴바에서 청약 소통방 -> 분양권 정보 (전매 제한 등) 조회하기 클릭