김원철의 책 부동산 투자의 정석 요약

김원철의 책 <부동산 투자의 정석>은 부동산에 입문하는 사람들도 읽으면 내용을 이해하기 쉬운 책이다. 상가, 단독주택, 오피스텔, 아파트 등 부동산을 투자할 때 참고할만한 실질적인 방법을 많이 제시해 준다. 아래 글은 요약한 것이다. 책에 부동산 투자 관련 다양한 정보가 많으니 꼭 사서 읽어보길 바란다.

김원철의 책 부동산 투자의 정석

 
이제부터 잘하시면 됩니다. 10년 금방 갑니다.
 
돈 한 푼 없이 사랑이나 행복한 가정을 논할 수 없고, 돈 없이 자신의 직업에서 정직하긴 쉽지 않으며, 돈이 없는데 남을 돌아볼 수는 없는 일이다.
 
왜 노후에는 돈을 벌 수 없는가? 얼마든지 돈을 벌 수 있다. 아니. 지금보다 더 잘 벌 가능성이 크다. 왜? 우선 종잣돈이 더 늘어난다. 그리고 지식이 늘어난다.
 
죽을 때까지 '돈을 벌 수 있는 기술'이 있다면, 더욱 돈에 대해 여유로워질 수 있다.
 
부동산 경기가 하락하고 장기화되는 건 장기침체의 시작이 아니라, 투자자 입장에서 기회가 오는 것임을 알 수 있다.
 
투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. '내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?'라고. 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생에 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 
 
중요한 것은 이것이다. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것.
 
전세 보증금 상승분이 2,000만 원이라면 1,000만 원은 재투자에 쓰고, 1,000만 원은 은행에 보관해두는 것이다. 이렇게 하면 더욱 안정적으로 자산을 운영할 수 있다.
 
평범한 사람들이 부동산에 관심을 갖기 시작하는 때는 부동산 활황기다. 불황기에 관심을 가져야 높은 수익을 얻을 수 있지만, 대부분의 사람들은 그렇게 하질 못한다.
 
매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 실제로 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아할 일인 것이다. 하지만 대중들은 전세가 오르는 것보다 아무 수익이 없음에도 매매가가 오르는 것을 더 좋아한다.
 
전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 이것이 성공의 관건이다. 우리의 목적이 부자가 되는 것 자체는 아닐 것이다. 돈은 결국 쓰기 위해서 버는 것이다. 그래서 언젠가는 쓸 것이다. 다만 너무 일찍부터 써서는 안 된다. 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선이다.
 
투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다.
 
전망에 따라 투자를 한다는 것이 얼마나 무모한 일인지 알아야한다. 
그럼, 전세 레버리지 투자는 어떤가? 전망이 어떻든 큰 영향을 받지 않는다. 전망이 맞으면 맞는 대로, 틀리면 틀리는 대로 문제가 없다. 불황기에는 그저 부동산의 전세가가 오르고, 활황기에는 매매가가 오른다. 이 얼마나 마음 편하고 승률 높은 게임인가?
 
대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에 빛난다.
우리나라 경제사에서 금리의 패러다임이 크게 바뀐 때가 몇 번 있었다. 가장 대표적인 시기는 역시 IMF 시절이다. 자고 일어나면 금리가 올라 시중금리가 20%에 육박했다. 이 살인적인 금리가 수많은 사람들을 파산으로 몰고 간 주범이었다.
 
대출을 받지 않을 수도 없고, 받기도 불안하니 말이다. 이러한 문제를 해결해주는 것이 바로 전세 레버리지 투자다. 부동산의 전세가 높다면 바로 그 자체로 레버리지 효과가 일어난다. 대출을 받을 때와 마찬가지로 상승 시에는 엄청난 효과를 내고, 하락 시에는 대출보다 훨씬 안전한 상황이 된다. 상승 시에는 똑같은 수익을 얻고, 하락 시에도 따로 이자가 지출되지 않으니 충분히 견딜 수 있다. 대출을 받았을 경우 매매가가 하락하면, 은행으로부터 대출금을 일부 갚으라는 독촉이 온다. 그러나 주택의 매매가가 하락했다고 해도 계약 기간 동안 전세 세입자가 그런 요구를 하는 일은 없다.
 
주식투자에서 가장 중요한 것은 첫째, 잃지 않는다는 것이고, 둘째, 첫 번째 원칙을 잊지 않는다는 것이다.
 
금액이 커지면 커질수록 사람들은 안정적인 선택을 하고, 금액이 작으면 작을수록 사람들은 위험한 선택을 한다. 이게 사람들의 심리다.
 
그들은 어떻게 그처럼 부자가 된 것일까? 여러 원인이 있을 것이다. 평소부터 준비를 해왔다. 근면 성실했다. 긍정적인 마인드를 가지고 있었다 등. 그러나 그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두 가지다.
'위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.'
이것이다. 이것이 바로 그들이 평범한 사람에서 일약 부자로 올라서게 된 정확한 이유다. 자세히 들여다보면 이 두 가지 조건을 모두 갖춘다는 게 상당히 어려운 일이라는 걸 알 수 있다.
 
그럼 어떻게 '그들'은 위기를 이용해 부자가 된 것일까? 그들에겐 위기의 때도 돈 나올 곳이 있었다. 타이밍 좋고 돈도 있으니 무엇이 문제겠는가. 이 때문에 자본주의 사회에서 부자가 계속 부자로 남을 가능성이 커지는 것이다. 부자들에겐 늘 돈이 있다. 게다가 시스템이 있다. 따라서 늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다. 이게 시스템이다.
정리해보자. 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다.
 
IMF 때처럼 극심한 위기일 경우 전세 보증금이 내려가지만, 사실 허리띠를 졸라매야 하는 불황 정도일 경우 오히려 사람들은 주택을 매입하지 않고 빌려서 살려고 한다. 따라서 전세 보증금은 되려 올라가는 경우가 많다. 그렇게 되면 극심한 불황과 위기의 상황에서 아이러니하게도 현금이 들어오는 일이 생기는 것이다.
 
배당주는 부동산 투자와 별반 차이가 없다. 배당주 투자 역시 변동성이 있긴 하지만 그다지 크지 않고, 설령 변동이 있다고 해도 매년 안정적으로 배당을 주기 때문에 큰 문제가 되지 않는다.
또한 배당주 역시 높은 성장률을 보인다. 매년 일정한 금액만 배당하는 게 아니다. 세월이 지나면서 큰 폭의 상승도 보인다.
 
4%의 수익은 결코 적은 것이 아니다. 요즘 강남의 오피스텔에서도 4%대 수익을 얻기 어렵다. 게다가 부동산은 주식에 비해 세금이 많다. 중개수수료를 비롯한 각종 비용도 들어간다. 그런 세세한 것들까지 따지면 실제로 부동산 투자를 통해 얻는 수익은 4%도 힘들다.
 
무엇보다 배당주 투자와 전세 레버리지 투자를 병행할 경우 서로의 리스크를 보완할 수 있다. 전세 레버리지 투자의 가장 큰 리스크는 전세 보증금의 일부를 반환해줘야 하는 상황이다. 이때 배당주로 투자를 하고 있었다면 그 주식을 담보로 쉽게 대출을 받을 수 있다. 그것으로 전세 보증금의 일부를 세입자에게 반환해주고 대출이자는 배당으로 나온 돈으로 충당한다. 이후 다시 부동산의 전세가가 상승하거나 다른 부동산에서 전세 보증금이 오르면 그 돈으로 주식담보대출을 갚으면 된다.
 
지금 당장 부자가 되는 묘수 같은 건 찾을 수 없다. 하지만 투자 플랜을 10년이라는 기간으로 잡고 보면 누구나 할 수 있다.
 
내가 주장하는 전세 레버리지 투자의 경우, 부동산을 선정할 때 '전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐'를 기준으로 삼는다. 장기적으로 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심이다. 그러나 갭 투자의 경우, 부동산을 선정할 때 '매매가가 상승할 것이냐'를 기준으로 삼는다.
 
불황기에 투자하는 것이 가장 좋은데 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다. 이때 투자하는 사람들을 일컬어 '고수'라고 부른다.
 
핵심 부동산은 우선 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 덜 무너지고, 설령 무너진다고 해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼 때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다. 따라서 세월이 지날수록 핵심 부동산과 그렇지 않은 부동산의 가격 격차는 더욱 크게 벌어질 수밖에 없다.
 
부동산 투자의 큰 장점 중 하나는 자산 전부를 투자할 수 있다는 것이고, 그 전부를 오랜 기간 굴림으로써 보다 큰 수익을 얻을 수 있다는 것이다.
 
부동산 활황기에 접어들면 소위 말하는 아파트의 로열층, 로열동 물건을 매수하기 힘들어진다. 그런 물건들이 빠르게 매수 시장에서 자취를 감출 뿐만 아니라, 설령 시장에 나와도 너무 비싸게 나오기 때문이다. 이때 흔히 하게되는 실수가 핵심 부동산 옆에 있는 비교적 매수하기 쉬운 비핵심 부동산을 덜컥 사버리는 것이다.
 
나는 여러 지역의 역세권 소형 아파트를 추천했다. 상담하러 온 이들은 대게 분당이나 용인 지역에 관심을 갖고 있었다. 그래서 분당 이매역 주변 소형 아파트들, 서현역 주변 소형 아파트들, 용인 풍덕천 주변 소형 아파트들을 이야기했다.
 
핵심 부동산이 무엇인지 알게 되었다고 해도 너무 비싸게 오른 시점에 매수하면 핵심으로서의 가치는 전혀 없게 된다.
 
핵심에 집중하라. 대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라. 핵심 부동산에 집중하면, 설사 좋지 않은 시점에 매수했다치더라도 세월이 지난 후 최소한 보상이라도 얻을 수 있다.
 
사고는 '쉽게 돈을 벌고 싶은 마음', '빨리 부자가 되고 싶은 마음'이 만나 벌어진다.
 

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초보일 때는 엉뚱한 것을 따져서 망신을 당하기도 하고, 기회를 놓치기도 하고, 조롱을 당할 수도 있지만 그런 과정을 모두 거쳐야만 진정한 고수가 된다.
 
재개발보다는 재건축이 좀 더 리스크가 작다. 재개발은 해당 지역 주민들의 자산가치가 각각 다르게 형성되어 있다 보니 합의와 사업 진행 과정에서 매우 오랜 시간이 걸리는 경우가 다반사다. 또 이를 정확히 예측할 수 없다는 것도 리스크다.
 
재건축에 대해서는 반드시 관심을 갖자. 다만, 투자 가치 있는 재건축 물건을 고르려면 시기, 본질적 가치, 가격을 반드시 고려해야 한다.
 
분양권도 방법이다. 분양권이야말로 신규 아파트를 사는 가장 기본적인 방법이다. 여기에도 늘 관심을 가져야 한다. 물론 어느 시기에 나온 분양권인지에 따라 투자 가치가 있는 것도 있고 아닌 것도 있으니 이를 잘 살펴야 한다.
 
역세권 부동산은 그 자체만으로도 매우 희소가치가 있다. 전철 노선이 추가되거나 연장되고는 있지만, 그렇다고 해도 역세권에 들어올 부동산은 한정적일 수밖에 없으므로 그 가치는 유지되리라 본다.
우리의 미래는 '편리한 생활'이라는 측면에 포인트를 두고 발전할 가능성이 크다. 여기서 말하는 편리한 생활이란 쾌적한 생활과는 대치되는 개념이다. 즉, 공간, 일조권, 통풍, 조망 등은 약간 양보하더라도, 출퇴근 교통, 방범, 청소, 세탁, 운동, 교육, 식사 등 생활에서 편의를 더욱 중시하는 세대들이 늘어날 것이다. 그렇게 된다면 역세권 부동산의 가치는 더욱 올라갈 수밖에 없다.
 
소득이 크게 늘어나지 않는 상황에서 더욱 큰 사이즈의 주거공간을 원하는 이들이 늘어날 것으로 기대하기는 힘들다.
 
핵심지역에 있는 소형 부동산의 가치는 계속 올라갈 것이다.
 
강남과의 연계성이 그 지역의 가치를 경정한다고 봐도 틀린 말이 아니다.
 
정리해보자. New, 역세권, 소형, 강남권, 임대료 이 다섯 가지 키워드가 향후 20년 부동산 시장을 좌지우지할 핵심 키워드다.
 
부동산 투자계에서 고수란 어떤 이들일까? 한마디로 '먹고 들어가는 투자'를 하는 사람들이다. 이들은 이미 이익을 확보한 상태에서 투자하거나 원금을 빠른 시간 내에 회수한다. 잘 풀리면 대박, 안 풀려도 본전이다. 결코 잃지 않는 투자를 한다는 말이다.
 
첫째, 투자의 때를 기다려야 한다. 둘째, 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다.(여기서 공부는 너무 당연한 것이라 뺐다.) 이 두 가지를 하지 않는다면 고수가 될 수 없다.
 
물론 열심히 공부하고, 배우고, 훈련하는 것도 중요하다. 하지만 그보다 더 중요한 건 '인내하는 것'이다. 시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야하며, 어떤 투자 대상 물건이 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하고, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 나도 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다. 투자란 시간과의 싸움인 것이다.
 
투자란 반드시 불황의 끝자락에서 해야 한다. 활황이 시작됐을 때 투자하겠다는 건 이미 늦은 것이다.
그다음 중요한 건 이때 자금이 있어야 한다는 것이다.
 
경매 낙찰가율은 부동산 경기가 활황이냐 불황이냐를 가늠하는 바로미터다. 과거 우리나라 경매 시장의 역사를 토대로 낙찰가율 흐름을 정리하고 그 수준을 비교해보라. 만약 낙찰가율이 역대 최저치에 접근한다면 그건 부동산 가격이 바닥이라고 봐야 한다.
 
초역세권의 소형 아파트가 아니라고 해도 조마권 같이 탁월한 장점을 가지고 있는 물건을 전세가 수준으로 낙찰받을 수 있다면, 아주 빠른 시간 내에 탁월한 수익을 얻는 것도 가능하다.
 
오피스텔의 경우 10년이 지나면 시설의 노후도가 심해지므로 매도를 고려하는 것이 좋다.
 
투자 대상으로 아파트는 세대수가 많을수록 좋다. 1,000세대가 넘는 아파트 단지를 '대단지' 라고 하는데 대단지 아파트는 여러모로 장점이 많다. 우선 환경적으로 쾌적하다. 대단지가 갖춰지면 여러 편의시설들이 함께 들어오기 때문에 생활하기 편리하다. 또한 가시성도 좋아 잠재 매수자나 잠재 세입자에게 노출되기 쉽다. 그렇게 되면 매매나 임대 등이 용이하다. 이 밖에도 관리비가 저렴하고, 향후 주변에 특정 개발 계획이 잡힐 때 대단지 주변이 혜택받을 가능성도 크다.
 
로열동, 로열층의 아파트를 택하는 것이 아파트 투자의 정석이다.
 
일반적으로 로열동, 로열층이라고 하면, '남향', '상층부', '탁 트인 전망', '무소음', '전철역과 가까운 거리' 등의 조건을 충족시키는 물건을 말한다. (물론 단지의 상황에 따라 조금씩 달라질 수 있다.)
 
해당 부동산에 강력한 개발호재가 있는가? 주변에 개발이 계속 진행되고 있는가? 재건축 등으로 신규 아파트들이 계속 늘어나고 있는 상황인가? 새로운 인구 유입 요인이 발생하는가? 만약 이러한 호재들이 없다면 앞서 소개한 다양한 조건을 갖췄다고 해도 상당기간 가격이 멈추게 되는 상황이 발생할 수 있다. 그 대표적인 사례가 일산, 중동, 산본 등이었다.이런 지역은 실제로 생활하기 매우 편하다.
 
새 아파트는 영원한 투자 키워드다.
 
아껴야 한다는 생각에 온 신경을 곤두세우며 살지 말라는 뜻이다. 절약할 수 있는 부분은 아껴서 돈을 모으되 더빨리, 더 많이 모으기 위해서 지나치게 힘들게 살지는 말자.
 
'내가 어떻게 고생해서 모은 돈인데' 하는 보상심리가 작용하면 대박이 나는 건수만 찾아다닌다거나 반대로 지나치게 보수적인 투자처만 찾는 실수를 범하게 된다. 둘 다 투자에 있어서는 미련한 행동이다.
 
절약이 지나치면 지식에 대한 투자에도 인색해지기 쉽다.
 
종잣돈을 만들기 위해 악착같이 절약하는 정성으로, 더 많이 공부하라. 인생의 성공과 실패는 지식에 달려있다.
 
따라서 나는 지나치게 절약하는 습관은 버리라고 조언하고 싶다.

 

 

 

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