성선화의 책 빌딩 부자들 요약

성선화의 책 빌딩 부자들은 배울점이 많은 책이니 꼭 읽어보길 바란다. 아래 글은 책을 읽으면서 감명을 받았던 문장들이다. 여러번 곱씹어보길 바란다.

 

 

이 책에서 말하는 '빌딩부자'란 근로소득이 없어도 더이상 부에 대해 걱정하지 않아도 될 만큼, 부동산에서 발생하는 금융 소득만으로도 충분히 살아갈 수 있는 사람들이다.

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"매달 월세를 받을 수 있는 상가에 투자해보세요. 종잣돈이 적으면 괜찮은 상권의 작은 '가판대'라도 상관없습니다. 길 가다 보면 1평도 안 되는 노점상들 있지 않나요.? 하다못해 그런 작은 것이라도 세가 나오는 부동산을 사세요."

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"결혼할 때 돈이 좀 있었죠. 홍대 앞에 작은 가판대 하나를 샀습니다. 거기서 나오는 월세는 한 푼도 쓰지 않고 저축은행에 넣었습니다."

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월세가 모이다보니 이보다 더 큰 상가에 투자할 수 있는 금액이 모였다고 했다 그렇게 오랜 시간을 두고 장기간에 걸쳐 상가의 규모를 늘려갔고 청담동 빌딩까지 살 수 있었다고 했다.

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빌딩부자들중에서 지금도 아파트로 투자한다는 사람은 한 명도 본 적이 없다. 이들이 아파트 투자를 꺼리는 이유는 간단했다. 한마디로 돈이 안되기 때문이다. 아파트 투자의 수익률을 계산해 본 적이 있는가. 현재 시세차익을 노린 일반 아파트의 수익률은 2퍼센트 안팎이다. 이 정도면 차라리 아무것도 하지 않고 은행에 넣어두는 게 편하다.

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빌딩부자라고 다 행복한 것은 아니다. 이들에게도 남들에게 말 못할 인간적인 고통과 아픔이 존재했다. 결국 부자든 부자가 아니든 사람 사는 것은 다 똑같다는 말이 맞는 듯 했다. 빌딩부자. 그것이 목표가 될 순 있지만, 행복을 보장해주진 않는다. 흔해 빠진 말 같지만 행복은 내 마음속에 있다.

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내손으로 종잣돈 1억 원을 만들 수 있다면 당신도 충분히 빌딩부자가 될 수 있다.

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부자는 되는 것보다 관리하는 게 더 어려운법이다.

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그는 스스로 분류한 '마이너스 자산'은 절대 소유하지 않았다. 그에게 마이너스 자산이란 가졌을 때 이익이 되는 것이 아니라 원금 손실 우려가 있는 모든 것을 뜻한다. 자동차, 주식, 펀드 등은 물론 먹는 것, 입는 것 대부분의 것들이 마이너스 자산에 속했다.

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그는 재테크도 자신에게 맞는 방법이 있다며 스스로 그 방법을 찾는 '자(自)테크'가 필요하다고 힘줘 말했다.

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부동산으로 돈을 버는 방법은 간단하다. 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 부동산을 싸게 사는 가장 좋은 방법은 경매가 거의 유일하다. 게다가 최근엔 경매 컨설턴트 등 전문가들이 많아 직장인들도 마음만 먹으면 손쉽게 접근 가능하다.

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그는 남들처럼 근검절약해서 종잣돈을 모으지 않았다. 그의 논리는 이렇다. "소비를 하지 않으면 돈을 벌어야 할 이유를 찾을 수가 없습니다. 돈을 써서 없어야 돈을 더 벌어야겠다는 생각을 하게 되지 않습니까?"

"20대에는 1억만 있어도 소원이 없겠다고 생각했습니다. 그런데 막상 1억이 생기고 30대가 되니까 100억 정도가 있으면 좋겠다 싶더군요. 하지만 마흔이 된 지금 제 목표는 1,000억입니다."

소비 수준에 따라 꿈도 커진다는 말이다. 그는 "이 세상엔 재밌는 놀 거리들이 너무나 많다"며 "놀기에도 바쁜 세상"이라고 했다.

그는 처음 재테크를 시작하는 사람들에게 월급의 10퍼센트 정도 임대수익을 목표로 하라고 조언했다. 만약 월급이 300만원이면 월 30만 원의 임대 수익만 나와도 좋다는 것이다. 그는 "노동을 팔지 않아도 고정적으로 들어오는 돈을 만드는 게 중요하다"며 처음엔 월급의 10퍼센트로 시작하더라도 나중에 이 돈이 월급을 넘어설 수 있다고 덧붙였다.

언뜻 듣기에 월세 20~30만 원은 쉽게 생각될 수 있다. 하지만 이를 작다고 무시해선 곤란하다. 빌딩부자들은 작은 것부터 시작해 단계별로 성장해야 더 큰 거래를 할 수 있다고 입을 모은다.

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지난 6년간 값비싼 수업료도 없이 승승장구하면서 '부동산 신동'으로 불리게 된 비결이 무엇이냐고 묻자, 그는 "세상 사람들은 아무도 믿지 않았다"고 힘주어 말했다. 철저히 자신만의 판단을 믿고 투자했다고 했다.

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사실 국내 빌딩 매매 시장은 아직 거래가 불투명하다 사는 사람도 파는 사람도 쉬쉬하면서 정보를 공개하지 않는다. 그러니 멋모르고 덤볐다가 낭패를 보는 사람들이 수두룩하다. 그 역시도 첫 거래에서부터 안타까운 국내 빌딩업계의 현수소를 피부로 느낀 셈이다.

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스스로 판단하라.

연극영화과 출신인 그가 취미로 그림을 그리는 것도 이 때문이다. 청담동 그의 사무실엔 직접 그린 작품들이 걸려 있다.

"그림에 집중할 때면 머리속을 하얗게 비울 수 있죠. 자연스럼게 생각도 정리되고요. 한마디로 도를 닦는 겁니다."

하루 종일 발품을 팔고 사람들과 만나다 보면 여러 사람들로부터 수많은 정보를 듣게 된다. 이사람 얘기를 들으면 '이 얘기'가 맞는 것 같고, 저 사람 얘기를 들으면 또 '저 얘기'가 맞는 것 같다. 그야말로 정보의 홍수 속에서 자기 자신을 잃어버리기 십상이다. 그림을 그리며 생각을 정리하는 건 정보의 홍수들 속에 휩쓸리지 않고 중심을 지키기 위한 그만의 노하우인 셈이다.

붓 끝에 마음을 담아 빈 도화지를 채워나갈 때면 각종 정보에서 한 발짝 물러나 좀 더 객관적으로 상황을 보게 된다고 한다. 그는 수많은 정보를 객관화하고 그 속에서 옥석을 가린 후 자신만의 판단을 내리려고 노력한다.

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발품으로 생각하라.

그렇다면 스스로 판단하기 위한 근거는 뭘까? 그것은 바로 '발품 정보'다. 부동산 투자에서 발품을 강조하는 이유는 단 하나다. 정확한 투자 판단을 위해서도. 믿음이 생길 때까지, 확신이 설 때까지, 가고 또 가봐야 한다. 특히 현장과 관련된 사람들의 조언을 종합적으로 판단하고 진위 여부를 꼼꼼히 따지며 분석해야 한다. 그러다 보면 그 지역에 대한 투자 가치 판단은 저절로 머릿속에 들어오게 된다.

남들이 중요하다고 하니까 무조건 파는 발품은 의미가 없다. 그가 말하는 발품은 투자 판단을 위한 근거다.살까, 말까. 산다면 왜 사야 할까. 현장에서 느낀 위험 요소는 뭔가. 장점은 뭔가. 현장에서 입수하는 모든 정보는 투자 결정의 근거로 쓰여야 한다.

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투자 판단은 불현듯 찾아온다. 수많은 판단의 근거들이 쌓이다 보면 확신과 믿음이 생긴다. 그는 많이 보면 말로는 설명할 수 없는 '동물적인 감'이 생긴다는 강한 믿음을 가지고 있었다.

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인터뷰에 응했던 빌딩부자들은 한 거래당 대부분 30~50건 정도의 물건을 본 후에야 매입 결정을 내렸다. 성격이 꼼꼼한 사람들이 첫 빌딩을 매입할 때는 최소한 1년 정도는 물건을 보러 다닌다. 그러니 특정 지역의 빌딩들에 대해서는 위치나 시세를 거의 다 꿰게 되는 것이다. 그리고 이 정도는 돼야 물건을 보는 눈이 트이곳 실수 없이 자신 있게 '내 빌딩'을 살 수 있다.

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"꿈이 있느냐 없느냐는 2~5년 동안은 차이가 없다"며 "하지만 10년 후, 20년 후에는 눈에 띄게 달라진다"고 힘줘 말헀다. 한 가지 목표를 가지고 오랜 세월 매진하는 사람은 당해낼 수가 없다는 것이다.

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세월 앞에 장사 없다. 오래도록 스텝 바이 스텝. 그가 알려준 빌딩부자의 '비밀'이다.

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"자기 집 앞에 먼저 투자하십시오. 그게 정답입니다. 자기가 잘 아는 지역에 들어가야 저평가된 물건을 잡을 수 있습니다."

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저평가된 물건을 찾는 방법은 다른 빌딩부자들과 다르지 않았다. 그 역시도 무조건 많이 봐야 한다고 했다.

"절대로 가만히 앉아 있지 않습니다. 지금도 계속 돌아다닙니다. 아마도 강남에 있는 빌딩이란 빌딩은 다 들어가봤을 겁니다."

그는 저평가된 물건을 찾기 위해서는 '공부'가 절대적으로 필요하다고 강조했다. 특히 지역 부도안은 절대 버리지 않는다고 헀다. 이들에게서 나오는 정보를 무시할 수 없기 때문이라고 했다.

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"찢어지게 가난하던 시절에도 언젠간 부자로 살 사람이란 생각이 항상 있었습니다. 사람이 무언가를 간절히 바라면 기적 같은 일이 벌어지나봅니다."

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"전국에 수익률이 좋은 부동산은 얼마든지 많습니다. 하지만 저는 영등포에 수익률이 연 30퍼센트씩 나는 곳이 있다고 해도 쳐다보지 않습니다. 원하는 지역이 아니기 때문이죠. 투자는 스스로 관리가 가능하고 좋아하는 지역이어야 합니다."

그는 또 항상 최악의 순간을 대비한다. 상가든 오피스텔이든 아파트든 만일의 경우 자신이 들어와 살 각오가 돼 있어야 한다고 거듭 강조했다. 자신은 원치 않지만 멍청한 사람들은 이곳을 원할 것이라는 생각은 그야말로 착각이라고 목소리를 높였다.

그 역시도 잘못된 지역 선택으로 단 한 번 실패를 맛봤다. 가보지도 않고 소문만 듣고 산 지방의 땅이었다. 그때 이후 '묻지 마' 식 투자를 절대 하지 않게 됬다.

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그는 적은 돈으로 시작하는 이들이라면 '경매'를 공부하라고 조언했다.

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"차근차근 작게 해야 한다"고 재차 강조하며 "지나치게 욕심을 부리면 돈에 말릴 수 있다"고 충고했다.

대출을 일으킬 때는 정상적인 법 테두리 안에서 해야 한다고 조언했다. 그는 "임대 수익의 범위 내에서 대출 이자를 감당할 수 있는지 활인하라"고 했다.

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돌다리도 두들겨라

그는 "그동안 강남에서 수백 개의 건설사가 명멸해 갔지만 30년 동안 흔들림 없이 버틸 수 있었던 비결은 돌다리도 두드려 보고 건너는 조심성 때문"이라고 말한다.

그의 철칙은 어음결제를 하지 않는다는 것이다.그는 지난 30년 간 단 한 번도 어음결제를 해본 적이 없다.

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강남 지역 빌딩 공사 현장 절반 가까이가 부실공사다. 건물주가 신경을 쓰지 않으면 반드시 하자가 발생하고, 하자 보수 공사에 돈을 수억씩 쏟아부어야 하는 게 현실이다. 업계 관계자들에 따르면 부실 공사로 인한 하자 발생률이 70~80퍼센트에 달한다고 한다.

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그날 이후 어떤 약속을 잡든 장소를 정확히 확인하는 버릇이 생겼다. 쓸데없이 낭비되는 시간을 줄일 수 있었고 주위 사람들에게 '의외로 꼼꼼하다'는 평도 듣게 되었다. 빌딩부자를 인터뷰하면 꼭 한 가지 씩은 배우고 나오는 게 있다. 이 날은 정말 큰 선물을 받은 느낌이었다.

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민낯이 이쁜 빌딩

그가 빌딩으로 돈을 버는 방법을 쉽게 설명하면 '고운 화장발(?)' 정도 된다. 그는 짙게 화장을 하고 고객들을 유혹하는 빌딩들에겐 눈길조차 주지 않는다. 수수하게 자신의 있는 모습 그대로를 보여주는 솔직한 빌딩들을 좋아한다.다른 측면에서 보면 '망가진' 빌딩일 수도 있다.

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대부분 직접 경매를 했고, 밤새 경매 사이트를 봤다는 사람도 있었다. 빌딩부자가 되려면 경매는 필수 코스인 셈이다.

다만 그는 두 가지를 주의해야 한다고 충고했다. 첫째, 전략 없이 구분등기된 물건은 손대지 않는다. 법적인 문제가 골치 아프기 때문이다. 둘째, 신규 상가는 절대 분양받지 않는다. 신규 상가는 시세 상승이 쉽지 않고 수익성이 검증되지 않았기 때문이다.

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그가 대지 매입 시 중시하는 요소는 크게 세 가지다. 유동인구를 유발할 수 있는 횔단보도, 접근성을 높일 수 있는 진입도로, 에너지를 절감할 수 있는 남향 등이다. 그는 "이면도로 땅이라도 큰 도로에서 연결되는 것이 중요하다"며 "진입도로가 넓어서 출입구의 위치가 좋아야 한다."고 강조했다. 그가 처음 매입한 역삼동 땅의 경우 이 삼박자가 갖춰졌기 때문에 땅값은 얼마든지 달라는 대로 줘도 괜찮다고 확신했다고 한다.

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그는 자기 손으로 100억 원 이상을 번 사람들은 인간이 돼 있다고 주장한다.

"100억 원 이상의 빌딩 자산가가 되려면적어도 10번 이상의 부동산 매매를 해야 합니다. 그 과정에서 온갖 일들을 다 경험하게 되죠. 배신, 사기, 음모 등 이런저런 일들을 겪다 보면 깨달음이 옵니다. 아 이렇게 살아야겠구나. 혹은 이렇게 살면 안 되겠구나. 내가 남을 속이면 이렇게 잘못 되는구나. 남을 도와주면 또 나에게 돌아오는구나. 한마디로 뿌린 대로 거두는 거죠."

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"선배들 말씀이 옳았습니다. 늘 사회에 나오면 그만한 수업료를 내야 한다고 말씀하셨죠. 밥이 그냥 되는 것이 아니라 뜸이 들고 시간이 지나야 되듯 인생도 마찬가지인 것 같습니다."

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물론 지끔까지 수백 명을 도와줬지만 정작 그 돈을 갚은 사람은 없었다. 오히려 액수를 더 부풀려 부르며 도움을 요청하는 경우가 많다. 하지만 오죽하면 그랬을까 생각하고 넘어간다. 그래야 마음이라도 편하기 떄문이다.

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한꺼번에 큰돈을 번 사람들은 흥분한 마음에 균형 감각을 잃고 무리하게 투자해 그동안 번 돈을 잃고 마는 경우가 부지기수이기 때문이다. 욕심을 비운 그의 모습은 행복해 보였다.

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부동산 1진이 되기 위해서는 때를 잘 알아야 하고, 그러기 위해서는 발품을 팔아야 한다. 네트워크가 중요하기 때문이다. 그는 부동산 업계 뿐 아니라 다른 업계 사람들과도 활발히 고류를 해야 고급 정보를 얻고 흐름을 읽을 수 있다고 말했다.

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그는 부자가 되는 것보다 부를 유지하는 게 더 힘든 일 같다며 그래서 자식 교육이 정말 중요한 것 같다고 말한다.

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"아주 어렸을 때부터 주말이면 온 가족이 모여 사서삼경을 읽는 시간을 가졌어요. 한 시간 정도 모여서 공부를 하고 함께 식사를 했습니다. 워낙 어릴 때부터 그렇게 하다 보니 거부감도 없었고 굉장히 자연스럽게 느껴졌죠.

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모든 사람들이 자신이 이익을 우선해서 일할 수밖에 없다는 사실을 빌딩을 지으면서 알게 됐죠.

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그는 빌딩을 지을 계획이 있는 초보 빌딩주들에게 "사전에 많이 공부하라"고 충고했다. 특히 매입하려는 지역의 상권 유동인구는 얼마인지, 향후 발전 가능성은 있는지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 거듭 강조했다. 그리고 어떤 상가를 지을 것이고 어떤 임차인들을 들일 것인지도 빌딩을 짓기 전에 상세히 계획하고 있어야 한다고 말했다.

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끊임없는 자기계발을 통해 스스로의 자산 가치를 높이도록 노력해야 한다는 말이다.

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현재 내가 하고 있는 일에서 가치와 생산성을 높이는 것이야말로 중요한 자산 가치를 형성할 수 있다. 빌딩부자들은 자신의 가치를 높여서 부자가 되는 것이 단순한 재테크로 부자가 되려는 것보다 훨씬 윗길이라는 점을 일깨워 주었다.

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강남 테헤란로변의 공실률 0퍼센트인 빌딩의 대표는 "공실을 없애려면 처음부터 쾌적한 공간 설계에 심혈을 기울여야 한다"며 전용률 등 세세한 부분까지 신경 써야한다고 충고했다.

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"우리나라 부동산은 계속 상승할 것"이라며 "눈에 보이는 현금보다 더 중요한 자산으로 생각하고 과감히 투자해야 한다"고 말했다.

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부자가 된 사람들은 자기가 밥을 사면서라도 부자를 쫓아다닌 사람이다.

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서울의 G백화점으로 유명한 모 재벌을 대신에 지방 땅을 사주었던 집사는 그 재벌이 사는 땅 주변마다 자투리 땅을 사면서 그 역시도 부동산 부자가 됐다.

그만큼 어떤 사람과 어울리고 누구와 함께 있느냐가 중요하다는 의미다. 빌딩부자의 DNA로 가장 중요한 점을 꼽자면, 나를 이해하고 도와줄 수 있는 '내 편'이 있었다는 점이다. 여기서 중요한 것은 그냥 아는 정도의 '얕은 인맥'이 아니다. 가족 이상으로 긴밀하게 지내는 '진짜 인맥'이다.

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빌딩부자들은 가족 이상으로 믿을 만한 인맥을 만들고, 이를 유지하는 법을 잘 알고 있는 사람들이었다.

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빌딩부자를 꿈꾸지 않고 빌딩부자가 된 사람은 없었다.

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흙 속에 숨겨진 다이아몬드를 찾을 수 있는 눈, 저평가된 물건을 볼 줄 아는 안목. 그런 안목을 가진 자만이 돈을 벌 수 있다. 이들은 저평가 된 물건의 미래가치를 보고 투자한다. 임대주택으로 지을 수 있는 부동산, 빌딩으로 지을 수 있는 땅, 상가를 지을 수 있는 땅, 1층 단독을 4~5층으로 지을 수 있는 땅, 주거지가 상업지로 바뀔 지역의 땅 등 정확한 자료수집으로 종합 분석, 검토한 후 미래가치가 있는 부동산에 투자한다.

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하나를 보면 열을 안다고 했다. 자기 몸을 사랑하며 가꿀 수 있는 사람들이 다른 일에서도 열정적일 수 있는 것이다.

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빌딩부자들은 투자가 철저히 시간 싸움임을 알고 있다. 착공에서 완공 단계에 들어서는 부동산은 청년기에서 성장기로 넘어가는 단계다. 성장기는 가격 상승폭도 크고 빠르다. 이 시기에 투자하지 않으면 큰돈을 벌기 어렵다.

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'공부 잘하는 머리, 투자 잘하는 머리, 사업 잘하는 머리는 다 다르다는 얘기 많이들 한다. 학교 다닐 때 공부를 못한다는 이유로 무시를 당할 수 있지만 이들이 사회에 나가선 공부를 잘하는 모범생들보다 훨씬 더 잘 살 수 있다는 얘기다. '

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빌딩부자들은 '머리'가 아닌 '가슴'으로 살아있는 지식을 익힐 줄 아는 이들이었다. 이는 대학교 졸업장과는 전혀 무관하다. 오히려 명문대를 나왔다고 자만하고 오만해지는 순간, 가슴으로 얻는 학습능력은 떨어질지도 모른다.

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빌딩부자들의 머릿속에는 미래를 계산하는 신통방통한 계산기가 하나씩 들어 있다. 이들은 무슨 일을 할 때 대충 하는 법이 없다. 항상 미래를 예측하고 결과를 상상하며 한 부분만을 보는 것이 아니라 전체를 본다.

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"부자는 천운이 만듭니다."

지금도 누구보다 열심히 부동산 공부에 매진하는 그이지만 "부자는 결국 운이 따라줘야 한다"며 그는 스스로도 "운이 좋을 때 돈이 손에 붙는 경험을 했다"고 설명했다.

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그가 말하는 일 근육은 실전에서, 전문 분야에서 활용할 수 있는 지식, 즉 실용지능이다. 진정한 공부란 평생 먹고살 수 있는 일 근육을 키우는 일이라고 강조한다.

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대부분의 빌딩부자들은 틈만 나면 공인중개사 사무실에 가서 굳이 물건을 사지 않더라도 시세를 물어보거나 정보를 얻는다고 헀다. 휴일에도 쉬는 법이 없었다. 특별한 일이 없으면 늘 땅을 보러 가거나, 물건을 보러 가는 등 항상 부지런히 돌아다닌다.

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플랜 B를항상 염두해 둔다.

빌딩 부자들은 항상 '최악의 경우'를 미리 계산해둔다. 이들은 정 안되면 직접 살거나, 장사를 하겠다는 대안을 머릿속에 그려둔다.

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이들은 최악의 상황에 대처하는 방법을 공부하고 투자에 나서기 때문에 일반적으로 위험이 일어나지 않는다.

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표준계약서에는 분쟁이 발생했을 때 해결을 휘한 겨정이 완비돼 있지 않다. 법은 분쟁 해결을 위한 근간만 기재하고 있는 것이 일반적이고 그 밖의 사소한 부분이나 구체적인 법 규정은 서로 간의 합의에 의해 보충해야 한다.

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빌딩부자들은 아파트에 대한 회의적인 견해에도 불구하고 처음엔 아파트로 시작하라는 조언이 많았다. 이유는 주거의 안정성 때문이다. 밑바닥에서 시작해 수백억대 자산가가 된 한 빌딩부자는 "무주택자들이라면 내 집 마련이 최우선"이라며 "주거의 안정성이 보장돼야 궁극적으로 원하는 목표에 도달할 수 있다"고 강조했다. 내 집이 없으면 만족감이 없기 때문에 안정적으로 차분하게 살 수가 없고, 계속 헛꿈만 꾸게 된다는 주장이다.

결국 내 집 마련은 기본에 충실하라는 의미다. 그는 "젊었을 때부터 대박을 쫓으면 인생이 허무해진다"며 "아파트부터 시작해 하나씩 단계를 밟아 올라가야 안목이 길러지고 나중에 흔들림이 없다"고 말했다.

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영등포와 종로에 4채의 빌딩을 가진 전 모 씨 (40)는 "있는 사람들이 더 티를 안 낸다"고 귀띔했다.

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그들은 스스로 절제할 줄 알고 끝없는 욕망을 조절했기에 부를 유지하고 있는 것이다.

 

 

같이 보길 바란다.

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