김수현의 책 부동산 투자, 흐름이 정답이다 요약

부동산 투자, 흐름이 정답이다 김수현

부동산에 관심이 있어서 김수현의 책 <부동산 투자, 흐름이 정답이다>를 읽었다. 이 책은 데이터, 차트, 셀프 분석법까지 나와있는 부동산 실용 지침서이다.  부동산을 소유하고 있거나 어느정도 부동산 관련 지식이 있는 사람이 읽으면 재미있게 공감하면서 술술 읽힐 것이다. 아래 내용은 이해하기 쉽고 도움이 될 만한 내용을 어느정도 요약한 것이다.

 

 

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부동산은 큰 맥락으로 보면 도시와 인구, 사회와 경제 그리고 정치 등 여러 가지 요인들이 복잡하게 얽혀서 가격이라는 독특한 결과를 발생시키는 분야다. 이런 부분들을 일반인들이 단시간에 체득한다는 것은 쉬운 일은 아니므로 조급함을 버리고 멀리 내다보고 접근해야 한다.

 

가격이 저평가되어 있는 곳을 선정한 다음 그 지역을 분석할 때 입지 및 개발 호재와 같은 하위 요인들을 따지고 분석해야 한다. 가격 흐름보다 입지나 개발 호재 등을 먼저 파악한 뒤 시장에 진입할 때는 신중해야 하며 장기 투자를 고려한 전략이 동반되어야 한다.

 

남의 조언 없이 나 자신의 확고한 신념으로 투자를 할 수 있으려면 어떻게 해야 할까? 그건 가격이 어떤 영향으로 상승하는지 또 어떤 이유로 하락하는지 내가 몸소 체득할 수 있도록 직접 해보는 것이 제일 빠른 지름길이다. 내가 직접 하지 않고 남의 정보에 의해 투자를 계속 한다면 확신 없는 투자가 이어질 뿐이다.

 

국토교통부 통계누리는 부동산 관련 통계지표들을 볼 수 있는 아주 유용한 곳이다. 주택 물량뿐만 아니라 도시, 인구, 교통 등 부동산 공부에 필요한 많은 통계지표를 확인할 수 있다.

 

필자는 네이버 부동산에 노출된 아파트들만 정리하는 편이다. 다음이나 다른 사이트의 매물까지 하기에는 너무 많은 시간이 걸리기 때문에 한 곳만 집중적으로 정리한다. 이 정도만으로도 입주물량을 파악하는 데 큰 문제는 없다.

 

각 지역을 분석한 결과 공통점을 찾을 수 있었는데 입주 물량이 부족해지는 기간이 몇 년간 지속되면 매매 가격은 점차 회복되고, 회복 후 몇 년의 시간 차로 매매가격은 정점을 보이게 된다는 것이다. 이런 결과로 시장을 보게 되면 단기 투자 시 2년을 보유했을 때보다 4년을 보유했을 때가 수익률 면에서 더 장점이 있다고 할 수 있다.

 

부동산 규제 정책은 시장이 과열되었을 때 정부에서 내놓는 것이다. 그리고 시장이 침체되었을 때는 완화 정책을 발표해 부동산 경기를 활성화하는 것이다.

 

시장이 과열된다고 생각하면 정부에서 시장에 개입할 것이란 정도는 예측하고 있어야 하며, 시장이 장기간 침체되어 있다면 정부에서 부양책을 들고 나올 것이란 예측도 할 수 있어야 한다.

 

수익형 부동산에 투자한 사람들은 대부분 대출을 해서 부동산을 매수하고 월세 수입을 목적으로 하기 때문에 대출금리가 상승하면 수익률에 직접적으로 영향을 준다.

 

시장에 신규 아파트의 공급이 넘쳐나면 집주인을 즉시 찾지 못하기 때문에 결국 미분양이 된다. 미분양을 보유하고 있는 시행사나 시공사는 이런 미분양 물량을 빨리 처분하기 위해서 분양가를 할인해 주인을 찾으려고 한다. 분양가를 할인하게 되면 도미노처럼 주변 집값도 영향을 받게 되어 부동산 시장 전반적으로 침체되는 상황이 발생한다.

 

준공 후 미분양된 아파트의 수를 주목해야 하는데 준공, 즉 입주 후에도 집주인을 찾지 못해서 공실로 되어 있다는 것은 시장이 전반적으로 좋지 못하다는 시그널이다. 따라서 준공 후 미분양 아파트 수의 증가 또는 감소를 눈여겨볼 필요가 있다.

 

매수우위지수는 시장의 심리 반응도 살펴볼 수 있지만, 앞으로의 추세 방향도 예측할 수 있어서 중요한 지표다.

 

지표나 데이터들은 조사하는 대상에 따라, 시가에 따라, 지역에 따라, 조사하는 방법에 따라 언제든지 오차가 발생할 수 있다.

 

발품을 가게 되면 반드시 중개업소가 영업을 하는 날에 현장을 방문해야 하며 적어도 3곳 이상의 중개업소를 방문해서 시장 정보를 수집해야 한다.

 

만약 투자 시 전세 임차인을 얼마나 빨리 구할 수 있는지? 혹시 전세를 구하는 대기자가 어느 정도 있는지 반드시 확인해야 한다.

 

아파트 분양 및 청약 정보는 아파트투유에서 확인한다.

 

간혹 '아파트투유'에서 찾을 수 없는 아파트 정보가 있기 때문에 네이버 부동산을 함께 사용해야 한다.

 

전세 계약은 보통 2년 단위로 계약하기 때문에 투자시 2년 후의 시장 상황이 상당히 중요하다.

 

2020년 이후부터는 경기도 입주물량이 감소하게 된다. 2020년 이후에는 화성, 평택, 동탄 등 서울 접근성이 떨어지는 경기도 남부권 지역에 입주 물량이 많을 뿐이다.

 

투자 유망한 지역을 찾을 때는 우선 물량이 부족해지는 지역을 찾아야 한다.

 

현장에 가보기 전에 손품으로 80~90%의 정보를 분석하고 정리한 다음, 현장에서 나머지 10%의 정보를 채우고 손품으로 수집한 80~90%의 정보가 맞는지 최종 확인만 할 뿐이다.

 

각 지역의 자치구를 확인하기 위해 제일 좋은 방법은 해당 시, 도 공식 홈페이지를 이용하는 방법이다. 서울은 시청 홈페이지를 최대한 활용하면 서울의 역사, 인구, 자치구 정보, 개발 호재 등 서울 부동산에 관련된 정보들을 생각보다 많이 얻을 수 있다. 그리고 지역 분석 시 또 다른 좋은 방법은 지도로 정보를 확인하는 것이다.

 

자치구별 인구는 반드시 알고있어야 한다.

 

강남은 교통까지 뛰어나다. 5개의 노선으로 서울 어디든지 가기 편하고 고속터미널이 있어 전국 어디든지 가기가 편하다. 아파트 가격이 높을 수밖에 없는 모든 조건을 갖추었다고 할 수 있다.

 

구로구나 금천구 부동산 가격이 낮게 형성되어 있다. 더욱이 교통 환경 측면에서도 다른 지역에 비해 우위를 가졌다고 할 수 없다. 1호선, 2호선, 7호선이 있지만, 주거지역이 많은 곳보다는 산업 단지를 경유하고 1호선의 경우 일부 지역에서는 도로 단절을 시켜 주거환경을 악화시키고 있기도 하다.

 

면적당 평균 가격이 하위권인 강북구, 중랑구, 도봉구도 확인해보자. 세 지역은 서울 중심지역과 거리가 너무 멀어 보인다. 이 곳에 거주하게 되면 종로구와 강남구의 중심상업지역까지 출퇴근 시간이 너무 많이 소요된다. 심지어 이곳에서 강남권으로 한 번에 갈 수 있는 지하철도 없다. 그렇다고 이 지역에 인구가 유입될 만한 특별한 개발계획이 있는 것도 아니다. 하위 5위권에는 없지만, 노원구와 은평구 역시 서울 중심지역과 거리가 멀기 때문에 아파트 가격이 낮게 형성되어 있는 것이다.

 

지금까지 지도를 이용해 지역 분석을 하는 방법을 살펴봤다. 별거 아닌 것 같지만 지도의 힘은 대단하다. 면적당 가격이 높은 지역과 낮은 지역을 단시간에 찾을 수 있고 빠른 시간 내에 지역의 특성을 파악할 수 있다. 그렇기 때문에 지도 보는 것을 습관화해야 한다. 서울뿐만 아니라 다른 지역도 이와 같이 분석하면 된다.

지도를 이용해서 서울 전 지역을 대략적으로 파악한 후 지도로 확인이 어려운 요소들은 하나씩 확인해나가면 된다. 예를 들어 교통, 학군, 상권에 대한 부분은 더 상세하게 확인해 접근해야 한다.

 

입지가 좋다는 곳은 대부분 가격이 비싸기 마련이다. 가격이 비싼 곳은 언론을 통해 그 지명들을 수없이 들어왔기 때문에 분석하지 않아도 어떤 곳이 비싸고 좋은지 충분히 알고 있다. 서울의 강남, 부산의 해운대구, 대구의 수성구, 대전의 서구라는 것이 바로 떠오르듯이 말이다. 물론 그 지역 내에서도 입지가 좋고 나쁜 아파트를 다시 세분화하면 여러 단지들이 있을 것이다. 이런 지역 중 입지가 좋은 곳은 자금력이 부족해서 접근조차 할 수가 없다. 투자할 수도 없는 곳을 몇 날 며칠을 분석해보는 것이 무슨 소용이 있겠나. 따라서 내가 가진 자산 상황에 따라 투자할 수 있는 지역을 찾는 것이 먼저라고, 입지환경은 후순위로 분석하는 것이 좋다고 생각한다.

 

입지환경이 좋은 곳이라고 영원한 가격 상승이 있는 것은 아니다.

 

강남은 언제나 투자 1순위 지역이기 때문에 한 번 사게 되면 오랫동안 보유하려는 심리가 강하다.

 

강남권은 투자 수요가 많은 지역이기 때문에 가격 변동성이 큰 지역이다.

 

지역은 성동구, 광진구와 동대문구, 중랑구가 다른 변화를 보이는데 한강을 끼고 있는 지역과 그렇지 않은 지역의 가격 차이라고 할 수 있다. 성공구와 광진구는 서울 평균 매매가격보다 가격 상승세가 높았고, 동대문구와 중랑구는 서울 평균 매매가격보다 상승세가 낮았다.

 

서울 강남권과 도심지에 거주하던 사람들이 가격 상승 때문에 더 이상 거주할 상황이 되지못하면 가격이 한 단계 낮은 지역으로 떠밀려서 갈 수밖에 없다는 의미다. 그런 이주 가구 수가 많아진다면 상대적으로 가격이 낮았던 지역도 가격이 상승(갭 메우기 현상)하게 된다. 자금이 부족해서 입지가 좋은 곳에 투자하지 못할 경우, 그 대안으로 뒤늦게 가격 상승하는 지역을 선택해도 수익을 올릴 수 있다는 의미다.

 

입주물량이 많은 지역에 투자할 경우 전세 임차인을 구하기가 쉽지 않을 수도 있고 예상했던 금액보다 더 많은 금액이 들어갈 수도 있다.

 

처음 투자를 할 때는 긴장되고 설레는 기분 때문에 알고 있던 사실도 잊어버리는 경우가 많다. 그래서 투자는 본인만의 기준이 필요한 것이고 항상 그 기준을 잊지 않아야 한다.

 

투자 진입 시기와 빠져나오는 시기의 입주물량을 반드시 확인해야 한다.

 

서울, 부산과 같은 도심지의 대형 개발은 통상 사업 기간이 짧게는 5년 길게는 10년 이상 소요되는 사업들이 대부분이다.

 

개발 호재라는 것도 부동산 시장이 전체적으로 불황일 때는 큰 효과가 없다.

 

정보를 확인만 하고 내 것으로 만들지 않으면 쓸모없는 정보가 되고 시간만 낭비하게 된다.

 

성북구는 가격대비 성능 그러니까 가성비가 높은 지역이다. 강북권 자치구 중에서 성북구는 서울시청 인근까지 거리가 상대적으로 가깝고, 지하철을 환승하지 않고 4호선만으로도 한 번에 출퇴근할 수 있기 때문에 교통 환경이 좋다고 할 수 있다. 게다가 길음뉴타운과 미아뉴타운 같은 입지 와 주거환경이 우수한 대단지 아파트가 입주하면서 사람들의 관심을 한눈에 받게 된 곳이다.

 

예상 매도 계획을 세웠다면 매도 시점에도 입주물량이 부족한 지역의 아파트를 찾아야 한다. 집을 매도하려고 할 때 입주물량이 많다면 처분이 잘 안 될수가 있다. 

 

입주물량과 더불어 반드시 확인해야 할 점은 실수요가 많은 곳을 찾는 것인데, 실수요가 많다는 것은 주거 환경이 좋은 곳이라 생각할 수 있다. 

 

당연한 얘기지만 투자 금액이 적으면 적을수록 수익률 달성이 쉽다는 것을 알 수 있다. 안전한 투자를 하길 원하는 사람들은 투자금을 최소화하는 것이 좋다.

 

아파트를 찾을 때는 세대수가 너무 적은 아파트와 연식이 너무 오래된 아파트는 가급적 피하길 바란다. 인근 지역의 많은 아파트가 세대수가 적고 연식이 오래되었다면 큰 문제는 없지만 내가 선택한 아파트만 세대수가 적고 오래된 아파트라면 수요 범위가 축소될 수 밖에 없기 때문에 이런 아파트는 될 수 있으면 피하길 바란다.

 

세대수 기준은 어떤 사람은 300세대 이상을 생각하기도 하고, 어떤 사람은 1,000세대 이상을 기준으로 잡기도 한다. 어떤 것이 정단이라고 할 수 없지만 세대수가 너무 적으면 관리비용과 아파트 단지의 주거환경이 약점으로 작용하기 때문에 너무 적은 단지 아파트는 피하는 것이 좋다.

 

투자금을 최소화 할 수 있는 아파트를 찾기 위해서 가장 좋은 방법은 매매 최저가격에서 전세 최고가격을 뺀 후 차이 금액이 작은 아파트부터 찾는 것이다. 회복기 시장에서는 매매가격과 전세 가격의 차이가 크지 않는데, 전세 물량이 절대적으로 부족하기 때문에 로얄층과 비로얄층의 전세 가격 차이도 크지 않다.

 

필자는 "부동산 랭킹-부킹"이라는 앱을 많이 사용한다. 여기에서는 전세가율 이외에도 부동산에 관련된 많은 정보를 화긴할 수 있다.

그리고 최근에 인기가 높아진 호갱노노도 전세가율을 확인하기 좋은 사이트다. 호갱노노는 지도를 보면서 여러 지표를 확인할 수 있는 장점이 있다. 지역별 전세가율 확인이 필요할 때는 부킹 앱이 편하고, 입지 및 부동산 위치 등과 각종 지표를 확인하고 싶으면 호갱노노가 사용하기 편하다. 각자의 성향에 맞는 방법으로 확인하면 된다.

 

입지 요건은 교통, 학군, 상권, 자연환경(공원, 강&바다조망) 등 네 가지 정도로 압축되는데, 입지가 우수한 아파트가 결국 좋은 가격을 인정받을 수밖에 없다. 

 

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