부동산 투자 수업 기초편 -부동산읽어주는남자 정태익 (책 요약)

 

 

부동산읽어주는남자 정태익의 책 <부동산 투자 수업 기초편>은 부자뿐만 아니라 부동산에 입문하는 사람들도 읽으면 많은 것을 이해하며 배울 수 있다. 책 내용을 이해하기가 쉬워서 술술 읽힌다.

 

이 책의 저자인 정태익은 '부동산읽어주는남자'라는 채널명으로 유튜브를 수년간 운영하면서 부동산이라는 주제를 다루고 있다. 부동산 투자 수업 책은 투자를 하는 실질적인 방법을 알려준다기보다는 부동산 부자가 되기 위한 마인드 세팅을 하는 방법을 알려주는 책이다. 정태익은 투자는 마인드가 95%이고 투자 기술은 5%다라고 말할 만큼 마인드를 더 중요하게 생각한다.

 

다른 부동산 투자 관련 책을 읽다보면 모르는 단어는 그냥 넘어갈 때가 많은데 정태익의 부동산 투자 수업 책에는 부동산 관련 주요 경제 용어도 잘 설명이 되어 있어서 경제 용어 공부도 되고 본문도 이해하기 쉽다. 

 

아래에 부동산 투자 수업의 명문장을 요약해 보았다. 사실 이 책은 문장 하나하나가 모두 명문장이므로 꼭 책을 사서 정독하는 것을 추천한다.

 

 

정태익의 책 부동산 투자 수업 기초편

 

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부자가 간절히 되고 싶다면, 투자를 잘하면 됩니다.

 

"부자가 되는 것은 어렵다. 정말 죽을 만큼 노력했다."

부자가 된 사람들이 공통적으로 하는 말입니다. 그 노력이 무엇일까요.? 바로 나의 '돈 그릇'을 키우는 일입니다.

 

"나는 돈을 위해 일하지 않겠다. 돈이 나를 위해 일하게 하겠다. 돈이 일하게 하는 시스템을 만드는 데 내 남은 인생을 투자할 것이다."

 

"항상 같은 일만 반복하면서 매번 다른 결과가 나오기 바라는 것은 심각한 정신병 증상이다."

아인슈타인이 한 말입니다. 

 

투자를 할 때 가장 중요한 것은 정보가 아니라 '마인드'입니다. 삶을 장기적으로 내다보고 투자 철학을 다지는 것이 우선입니다. 대뜸 투자처를 추천받아서 돈만 벌고자 하지 마세요. 무면허로 고속도로를 달리는 것과 같이 위험한 일입니다.

 

투자를 잘하려면 그만큼의 노력과 시간을 들여야 합니다. 집에서 맥주 한잔 하며 넷플릭스를 보는 여유, 주말에 친구나 연인 또는 가족과 여행 다니는 즐거움을 포기할 수 있어야 합니다. 그전까지 어떤 취미를 즐겼건, 이제 당신에게 투자 공부가 새로운 취미가 되어야 합니다. 나의 삶에 투자를 최우선으로 두어야 한다는 말입니다. 퇴근 후 남는 시간에는 투자 공부를 하고 투자를 경험해야 합니다. 또한 주변 사람들에게 궁상맞다, 독하다는 말을 들을 정도로 돈을 아껴야만 합니다.

 

투자를 하지 않으면 절대 부자가 될 리 없습니다.

 

대부분의 사람들이 택하는 안정적인 길은 오히려 가장 불안한 길입니다. 잘 알다시피 퇴직 연령은 점점 낮아지고 반대로 수명은 늘어나고 있는 오늘날, 열심히 회사만 다녀서는 부자가 되기는커녕 노후 대비도 불가능합니다. 사회 문제가 된 '노후 파산'을 겪은 분들도 대부분 성실하게 살아왔고, '남들과 같은' 길을 걸어왔음을 명심해야 합니다.

 

정말로 계급이 사라졌을까요.? 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 노예제도는 여전히 남아 있습니다.

 

과거 노예들은 귀족이 숙식 제공을 끊으면 잘 곳도, 먹을 것도 없는 처지가 됐습니다. 오늘날 노동자도 사장이 월급을 주지 않으면 집도, 먹을 것도 살 수 없습니다. 그러니 경제적으로 봤을 때 사실상 노예제도와 자본주의 시스템은 다를 바가 없습니다.

 

거듭 말하지만 노동자나 자영업자는 지금 하는 일만 열심히 해서는 인플레이션의 벽을 뛰어넘기가 힘듭니다.

그 견고한 벽을 뛰어넘는 확실한 방법은 하나뿐입니다. 바로 소유권을 갖는 것, '내가 일하지 않아도 돈을 버는 시스템'을 만드는 겁니다. 이미 벽을 넘어선 부자들이 하는 방법입니다. 이들은 돈이 생기면 자산부터 삽니다. 사업체를 만들고, 주식을 사고, 건물을 삽니다. 모두 자산이죠. 여기서 나온 매출과 배당금, 월세 등으로 또다시 자산을 삽니다. 그렇게 점점 부자가 되어갑니다.

 

자산: 구매 후 가격 상승 또는 하락 (사업체, 주식, 토지, 상가, 주택, 금, 은 원자재, 채권, 미술품, 가상화폐 등)

부채 : 구매 후 가격 하락 (옷, 자동차, 음식 취미생활 용품 등)

 

명심하세요. 자산이란 남는 돈으로 사는 게 아니라 가장 먼저 사야 하는 것입니다.

 

여러 차례 집을 옮기다 보면 주거 안정성이 떨어지고, 전세나 월세가 가파르게 오르면 매우 난감해집니다. 내 집이 있으면 그럴 걱정은 없으니 마음이 한결 편안하죠.

 

한마디로 집은 의식주의 하나로서 반드시 필요하고, 인플레이션을 이길 수 있는 자산이며, 잘만 투자하면 계급을 뛰어넘는 수단이 되기도 합니다. 집을 산다고 해서 곧바로 들어가 실거주할 필요는 없습니다. 잠시 다른 집에 월세로 살면서 이 집을 레버리지로 활용해도 좋죠.

 

회사에 전적으로 의지하는 삶을 산다면 노후가 곤란해질 수밖에 없습니다.

 

은퇴 후의 삶은 생각보다 길고, 예상외로 돈도 많이 필요합니다. 월급만으로는 절대 그 돈을 모을 수 없습니다.

 

돈 벌 방법 찾는 데 시간을 써라

직장인이라면 '회사가 원하는 인재가 되지 않는 것'을 목표로 해야 합니다. 잘못 쓴 게 아닙니다. 회사가 원하는 인재가 '되지 말아야' 합니다.

 

회사 생활만으로는 부자가 되기는커녕 노후 대비도 힘듭니다.

 

입사한 순간부터 그만둘 준비를 해야 한다.

 

돈 벌 방법은 크게 사업과 투자, 2가지입니다. 회사를 다니는 동안 사업이든 투자든 원하는 것을 찾아 공부하고, 미리 준비해서 회사를 나간 이후를 대비해야 합니다. 내 인생은 내가 책임져야 합니다.

 

남들이 여행 다니는 시간에 저는 책을 읽고 투자 공부를 했습니다. 동료들이 차를 바꿀 때, 저는 월급의 90%를 모아서 부동산에 투자했습니다. 회사에 들어간 그 순간부터 그만둘 준비를 한 겁니다.

 

'알아서 돈을 벌어다 주는 시스템'을 만들었다면 30대의 나이에도 회사를 그만두고 자유롭게 살 수 있습니다. 그래서 조금이라도 빨리 투자를 시작해서 은퇴하라는 겁니다. 젊을 때 즐기다가 은퇴 후에 노후 걱정하지 말고, 젊을 때 고생하더라도 일찍 은퇴해서 즐기면 됩니다.

 

쉽게 팔리지 않는 시골 땅을 가지고 있어서 자산만 많은 사람보다는 한 달에 1,500만 원씩 현금을 버는 사람이 더 풍족하게 살 수 있으니까요.

 

애초에 오를 만한 곳을 사면 문제가 안 됩니다. 문제는 오를 만한 곳을 찾는 방법을 모른다는 것입니다. 그 확률을 높이는 것이 바로 투자 공부입니다.

 

'집을 돈으로만 보지 말자. 집은 자산이면서 동시에 필수재이다. 가능한 한 빨리 나에게 맞는 집을 찾자. 특히 실거주할 집이 필요하다면 더욱 그렇다. 단, 집은 자산으로서도 기능하니, 오를 집을 찾는 눈을 키우자.'

 

처음 집을 살 때는 불안하고 두렵습니다. 우리가 돈 주고 사는 것 중에 가장 비싼 게 집이니 당연히 그럴 수밖에 없습니다. 그 두려움을 한번 깨고 나면 많은 것이 달라집니다. 등기를 마치고 나면 비로소 보이는 것들이 있게 마련입니다.

 

남의 말만 믿고 전 재산을 맡기는 건 매우 위험한 행위입니다. 돈 되는 곳을 누군가 알려줄 거라는 안일한 생각으로 투자하면 사기를 당하기 쉽습니다. 사기꾼들은 돈은 있는데 아는 건 없는 초보 투자자를 노려, 그들이 듣고 싶어 하는 말을 해줍니다.

 

부동산 신생아, 책 30권은 읽고 투자하라.

 

'부동산 고시생'은 되지 마라

투자 공부도 없이 덥석 뛰어드는 사람도 문제지만, 몇 년씩 투자 공부만 하는 사람도 문제입니다. 

 

공부가 충분한지 아닌디 어떻게 알 수 있을까요.? 저는 '30분 강의'를 기준으로 잡습니다. 부동산 투자에 전혀 문외한인 사람을 데려다 놓고 30분간 설명할 수 있다면, 이제 직접 투자를 시도해 봐도 됩니다. "좋은 아파트의 기준은?", "살기 좋은 동네란 무엇인가?" 같은 주제로 부동산 문외한인 사람에게 설명한다고 상상해 보면 됩니다. 내가 이해한 것을 다른 사람에게 설명할 수 있고, 상대를 어느 정도 이해시킬 수 있다면 나 스스로 기본적인 이론은 습득한 것입니다. 이 수준에 이르면 그다음은 책이 아닌 실전 투자 경험을 통해서만 배울 수 있습니다.

 

"청약을 노릴 바에는 지금 당장 집을 사세요."

 

매수한 집이 팔리지 않는 최악의 상황도 생각해봐야 합니다. 앞으로도 계속 강조하겠지만 부동산을 투자로 접근할 때는 항상 '어떻게 매도할 것인가'를 고민해야 합니다.

 

월세 수익을 원하는 사람들은 상가나 오피스텔에 투자하는 편이 좋습니다.

 

아직 젊으시니 월세보다 시세차익을 노리는 게 낫습니다.

 

월세형 투자를 하려면 좋은 상가가 무엇인지부터 알아야 합니다. 상가를 샀는데 월세를 받을 수 없다면, 즉 공실이 생기면 완전 낭패입니다.

 

원룸형 오피스텔도 절대 쉬운 투자가 아닙니다. 아파트에 비해 오피스텔은 건축 허가가 까다롭지 않은 편입니다. 내가 산 오피스텔 근처에 언제든 새 오피스텔이 들어설 수 있죠. 주변에 새 경쟁자가 생기는 것은 투자자에게는 가장 피하고 싶은 상황일 겁니다. 또한 이동이 가벼운 1인 가구가 잠시 머물렀다 가는 원룸형 오피스텔의 특성상 빈번히 공실이 나기 쉽고요. 원룸형 오피스텔은 임대 수익용 건물이기 때문에 상대적으로 실거주 수요가 적어, 나중에 팔려고 해도 쉽지 않을 때가 많습니다.

 

제가 부동산 초보자에게 시세차익형 투자를 더 권하는 데는 분명한 이유가 있습니다. 상가 투자에 있어서는 대부분 비전문가지만, 아파트 투자에 있어서는 대부분 준전문가이기 때문입니다.

 

사실 투자로 성공한 사람들은 대출을 당연한 것으로 생각합니다. 대출을 투자의 도구로 활요하죠.

 

실력을 갖춘 사람이 대출을 레버리지로 활용할 때, 대출은 친구와도 같습니다. 반면에 아무 실력도 없이 의욕만 앞서는 사람에게 대출은 악마가 됩니다.

 

부동산, 특히 주택 투자에서 수요의 핵심은 '심리'입니다. "사람들이 이 부동산을 5~6년 후에 지금보다 더 좋아하게 될까?"라는 질문을 던져보고, 긍정적인 답이 나온다면 수요가 충분하다는 의미입니다.

 

가구 수 증감도 해당 지역의 부동산 가격에 큰 영향을 미칩니다. 보통은 인구 증감에 대해서만 이야기하는데, 부동산에서는 가구 수가 더 중요합니다. 5명의 가족이 한 집에 살면 집이 1채면 되지만, 이 가족이 뿔뿔이 흩어져 살면 여러 채의 집이 필요합니다. 집에 대한 수요가 늘어나는 거죠. 결국 인구 감소와 무관하게 가구 수가 늘어나면 집값이 오를 확률이 높습니다.

 

사실 다주택자에 대한 매우 강력한 규제는 집값을 잡기는 커녕 오히려 상승시킨다는 건 오랜 세월에 걸쳐 많은 나라에서 검증됐습니다.

 

부동산 가격을 결정하는 요소 중 '심리적 요인'은 세금 정책이나 가구 수의 변화와 달리 수치로 딱 떨어지지 않기 때문에 파악하기 쉽지 않습니다. 하지만 간접적으로 추측해 볼 수 있는 지표들이 있습니다. 아파트 미분양률, 경매, 낙찰가율, 향후 3년간의 입주 물량, 인구와 가구 수 증감이 대표적인 지표입니다.

 

집을 사는 방법에는 크게 3가지, 분양과 일반 매매, 경매가 있습니다.

 

그 지역에서 진행된 경매를 잘 분석해보면 좋은 정보를 얻을 수가 있습니다. 나름 투자 전문가라 할 수 있는 사람들이 경매를 많이 하니 그들이 이 지역을 어떤 시각으로 바라보고 있는지 알 수 있기 때문입니다.

 

내가 투자할 지역의 가구 수 변화 또한 앱 '부동산지인'에서 확인할 수 있습니다. 먼저 부동산지인 메인 화면의 '빅데이터 지도'를 클릭하고, 우측 탭에서 '세대'를 클릭합니다. 이때 설정값은 세대 증감률에 두고, 기간은 원하는 대로 선택하면 됩니다.

 

경매 낙찰가율 변화는 '대법원경매정보'에서 확인 가능합니다. 우선 대법원경매정보 메인 화면에서 상단의 '매각 통계' 중 '지역별 매각 통계'를 클릭합니다. 그런 다음 원하는 지역을 선택하고 '검색'을 누르면 됩니다.

 

당장의 월급에 너무 집착하지 말고, 상대적으로 시급이 높은 곳에 다니면서 시간적 여유를 갖는 것도 좋다고 말입니다. 여유 시간에 부업을 하면서 소득을 늘리거나 투자 공부를 하며 미래를 준비할 수 있으니까요.

 

자영업자라면 최소한 계좌 3개는 있어야 합니다.

1. 사업용 계좌 : 매출, 인건비, 재료비, 임대료 등

2. 부가세 계좌 : 매출의 10% 자동 이체

3. 월급 계좌 : 스스로 매월 일정액을 월급처럼 지급

 

매일 잡들기 전에 '나는 남들과 다른 길을 간다'라고 다짐하십시오.

 

5년 후, 10년 후의 내 삶을 바꾸고 싶다면 현재가 고통스러워야 합니다. 반대로 현재가 고통스럽지 않고 살 만하다면 나의 삶은 아무것도 바뀌지 않는다고 생각해야 합니다. 부자가 되고, 미래를 바꾸는 것은 고통 없이는 불가능한 일입니다.

 

부자들은 보험에 가입할 돈으로 자산을 사들입니다.

 

대략 매달 120만 원 정도의 원금과 이자를 갚아야 한다고 했을 때, 2022년의 120만 원과 2052년의 120만 원은 그 가치가 같을까요? 그렇지 않습니다. 화폐 가치의 하락과 내 연봉 상승 등을 고려하면 120만 원을 내는 부담은 점차 줄어들 것입니다.

 

대출은 어떻게든 피하거나 최대한 빨리 벗어나야 할 질병 같은 것이 아닙니다. 스스로 감당할 수 있는 수준으로 받는다면 재정에 악영향을 끼치지도 않습니다.

 

투자를 제대로, 독하게 하다 보면 어느 순간 외로움이 찾아옵니다. 그때 흔들려서는 안 됩니다. 부자가 되는 길에서 외로움은 일종의 세금이라 생각하세요. 피할 수 없는 겁니다.

 

진짜 부자의 길을 가고 싶다면, 자기 자신에게 집중하세요. 주변 사람들의 말에 휩쓸려서도 안 되고, 다른 사람을 바꾸려고 해서도 안 됩니다. 오롯이 나에게 집중하며 내 삶부터 바꾸세요. 그래야 조금이라도 빨리 부자가 될 수 있고, 그래야만 투자자로서의 외로움도 끝납니다.

 

소형 오피스텔은 시세차익보다는 임대 수익을 목적으로 접근해야 합니다.

 

세상에 저평가된 집은 없습니다. 가격이 낮은 집은 낮은 이유가 있고, 비싼 집은 비싼 이유가 있습니다.

 

수도권 쪽에 관심 있는 투자자라면 늘 '강남 접근성'을 염두에 둬야 합니다. 강남 근처에 있거나 강남으로 가는 교통이 획기적으로 개선되는 지역은 그 자체로 호재이며, 집값이 오를 가능성이 높습니다.

 

세상에 싸고 좋은 물건은 없습니다. 싼 금액으로 하는 투자는 그만큼 리스크가 큰 투자입니다. 적은 돈으로 투자해야 한다면 그만큼 안고 가야 할 리스크가 커질 수밖에 없습니다. 소액으로 하는 빌라 투자도 마찬가지입니다.

 

지인 중에서 20년 전쯤 대전에 빌라 한 채를 매수한 분이 있습니다. 당시에도 20년 된 빌라여서 재개발을 염두에 두고 매수했지만 지금도 재개발은 진행되지 않고 있습니다. 이제는 40년 가까이 된 건물이라 언제 쓰러져도 이상하지 않을 정도인데 말이죠.

 

투자의 세계에서는 수익을 얻는 것도 중요하지만 '잃지 않는 투자'를 하는 것도 매우 중요합니다.

 

돈은 있지만 아는 것이 없을 때가 정말 위험합니다. 돈은 모았는데 마땅한 투자처가 보이지 않는다면 지금은 투자를 해야 할 때가 아니라 공부를 해야 할 때라는 사실도 꼭 명심하면 좋겠습니다.

 

부동산 세금은 크게 3가지로 나뉩니다. 매수할 때 내는 '취득세', 보유하는 동안 내는 '보유세', 매도할 때 내는 '양도세'가 있습니다.

 

양도세 비과세 혜택을 받으려면 기본적으로 주택을 2년간 보유해야 하고, '조정대상지역'의 경우에는 2년간 실거주도 해야 한다는 사실을 잊지 말아야 합니다.

 

부자는 세금을 많이 냅니다. 세금은 연구하고 활용해야 하 대상이지, 피하기만 해서는 투자를 할 수 없습니다. 또한 잘 몰라서 생기는 '막연한 두려움'은 공부를 통해 충분히 극복할 수 있으니 항상 배우려는 자세를 가져야 합니다.

 

인구 감소는 부동산 시장의 양극화를 불러옵니다. 떨어지는 곳은 떨어지고, 오를 곳은 더 오르겠죠. 그러니 인구 감소라는 사실이 마냥 집값이 내려가는 이유가 되지는 않습니다. 어떤 상황에도 오르는 곳은 오르고, 그런 곳은 경쟁이 심합니다. 조금이라도 빨리 더 좋은 곳을 선점해야 하는 이유입니다. 그러려면 투자를 하루라도 일찍 시작해야 합니다.

 

꼭 실거주를 할 집을 사야 한다는 뜻은 아닙니다. 실거주를 하든 투자를 하든 반드시 그 지역에서 선호도가 높은, 거주 가능한 곳을 사야 한다는 의미입니다.

 

어떻게든 똘똘한 집을 사겠다고 무리하게 '영끌'을 하는 경우가 있는데 이는 주의가 필요합니다. 감당할 수 없는 리스크는 나와 가족의 행복을 무너트릴 테니까요.

 

투자금 2억 원 미만이라면 아파트 투자가 쉽지 않습니다. 지방 소도시로 가면 가능합니다만 그에 따른 리스크를 감당해야 합니다.

 

2022년 기준 일반 매매로 투자한다면 가장 투자금이 적게 드는 지방 소도시 아파트일지라도 최소 5천만 원 정도는 보유한 뒤 시작하기를 권합니다.

 

뛰어난 기술로 좋은 투자처를 찾아내도 투자 마인드가 업스면 의미가 없는 법입니다.

 

투자 공부는 매우 중요하지만, 수년째 '공부만' 한다면 문제입니다. 투자 기술만 배운다고 아무것도 달라지지 않습니다. 인생을 바꿔주는 것은 결국 투자이고, 투자에는 기술보다도 의지와 마인드가 중요합니다.

 

 

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