너나위의 책 월급쟁이 부자로 은퇴하라 요약 (부동산 투자)

 

너나위의 책 <월급쟁이 부자로 은퇴하라>에는 소자본으로 부동산 투자를 할 수 있는 방법을 알려준다. 너나위님 자신이 부동산 투자를 하면서 겪은 실제 사례들도 책에 등장한다. 책이 두꺼워 요약본이 길어졌지만 한마디 한마디가 모두 투자에 도움이 되는 말이므로 집중에서 끝까지 읽어보길 바란다. 회사가 인생을 책임져 주지 않는 시대에 온실 촉 화초처럼 안일하게 살아가는 사람들을 부자로 만들어 주기 위해 동기부여가가 되어주고 부자가 되는 방법을 구체적으로 알려주는 책이다. 바로 투자 이야기와 팁들을 살펴보자.

 

 

 

너나위의 책 월급쟁이 부자로 은퇴하라

 

 

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돈을 벌어야 한다는 마음으로 시작한 투자가, 돈뿐 아니라 자존감과 행복이라는 선물까지 안겨준 것이다.

 

부동산은 인류 역사상 단 한순간도 자산으로서의 가치를 잃어본 적이 없다.

 

당신은 당신의 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤의 모습이 그려지는가?

 

돈은 흔해졌다. 그리고 시간이 흐를수록 가치는 더욱 떨어질 게 틀림없다.

 

내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

 

기업과 정부가 이전보다 더 많은 것을 가져가고, 그만큼 가계는 보다 적은 것을 가져가게 되었다. 안타깝게도 슬픈 예감은 틀리지 않는다. 당신이나 나 같은 직장인들은 정부나 기업이 아닌, 가계에 속한다. 

 

회사가 얻은 수익을 내게 납득할 수 있을 만큼 합당하게 나누어주기를 기다리기보다, 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심한 것이다.

 

실제 월 100만 원 이상의 국민연금을 받는 사람은 전체의 5.5%에 그치고 있다. 국민연금은 노후 준비에는 완전히 낙제점인 것이다.

 

얼마 전 정부가 국민연금 제도의 개선 방향을 발표했다. 이대로 가다가는 2056년즈음엔 국민연금이 고갈될 것이기에, 이를 막기 위해서 현재보다 보험료를 올려야 한다는 내용이었다. 게다가 지급액은 낮추고, 지급 시기는 늦춰야 한다는 내용도 포함되었다. 쉽게 이야기하면, 국민이 더 많이 내고, 더 늦게, 덜 돌려받는 형식으로 바꾸겠다는 것이다.

 

내가 생각하는 투자의 첫 번째 목적은 바로 '노후 준비'다.

 

당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다.

 

나의 경우 돈 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부로, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지 기준으로 삼는다.

 

우리가 나아가야 할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.

 

2019년 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 '소비 자산'이다.

 

부동산이나 주식은 생필품이나 사치품과 다르게, 시간이 흘러도 가격이 오를 수 있는 신기한 자산이었다.

 

저평가된 부동산과 주식을 실제 가치보다 낮은 가격에 하나둘씩 매입하여 자산 덩어리를 키워갔다.

 

토지나 건물 같은 부동산, 기업의 일부 소유권인 주식, 유명 미술품이나 유물, 저작권, 다단계나 프랜차이즈 등이 생산 자산의 대표적인 사례다. 이러한 자산은 시간이 흘러감에 따라 나도 모르는 사이에 나 대신 무언가를 생산해 낸다.

 

소득이 많지 않은 일반 직장인들도 얼마든지 투자를 통해 생산 자산 시스템을 마련할 수 있다. 필요한 것이라곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고, 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함이다.

 

부동산은 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이루기에, 이른바 '세력'의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다.

 

전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 결국, 투입비용을 줄여주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수밖에 없다.

 

사람에 따라 자신에게 맞는 영역은 따로 있다. 중요한 것은 각각의 투자 수단, 즉 본인이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는 것이다.

 

시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다.

 

확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다.

투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다.

 

투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지 따져보는 것이 현명하다.

 

엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다. 부동산 투자에서 잃지 않는 투자를 하고 싶다면, 이 말을 꼭 명심하길 바란다.

 

사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

 

'준비된 자에게 기회가 온다'는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'는 의미라고, 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

 

투자를 시작한 후 2년 동안 여행을 가지 않았고, 사지 않아도 문제가 없을 것 같은 건 아예 사지 않았다. 거기에 더해 사람들과 따로 약속을 잡지도 않았고, 중요하지 않은 모임에는 거의 참석하지 않았다.

 

나는 커피값으로 절약한 30만 원을 투자 관련 강의를 수강하거나 책을 사는 데 지출했다. 그 돈까지 아끼기 위해 책을 빌려볼 수도 있었겠지만, 낮에는 꼼짝없이 회사에 묶여 있는 직장인이기에 책을 빌리기 위해 도서관에 가는 일 역시 시간 지출에 해당했다.

 

지출 정리로 생긴 월 100만 원 정도의 금액으로 책을 사서 읽고 강의를 들으며, 꾸준히 모아 투자를 한다면 어떻게 되겠는가? 아무리 그래도 그렇게까지는 못하겠다고? 나는 이러한 작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다고 생각한다.

 

경험해 본 결과, 투자를 통해 얻은 만족감은 옷이나 차나 시계를 샀을 때 얻을 수 있는 만족감과 비교할 수 없었다.

 

첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 독서와 강의를 통한 이론적 무장은 물론이요. 실질적인 도움을 주고받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자, 비로소 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다.

 

자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춰야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

 

10년 동안 월급으로 불린 자산의 크기가 시간이 지나 은퇴한 당신에게 더 큰 수익을 가져다줄 테니 말이다.

 

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

 

지방처럼 상대적으로 수요층은 두껍지 않은데 주변 지역에 지속해서 많은 주택이 공급되는 경우, 2년 전 계약 당시 전세가보다 낮은 가격으로 매매가가 하락하는 경우도 생긴다.

 

첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?

둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

이 두 가지 조건을 충족시키는 물건에 지속적으로 투자해 나간다면, 횟수가 반복될수록 돈을 잃지 않는 것은 물론이요, 경험이 축적됨에 따라 점점 더 많은 수익을 안겨주는 좋은 물건을 볼 수 있는 안목까지 갖추게 될 것이다.

 

당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.

 

<용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정>

1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

2. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.

3. 보유 자산의 크기를 키워나간다.

4. 매입한 부동산을 장기보유한다.

5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

 

잦은 거래를 통해 적은 수익을 당장 손위 쥐는 것보다, 자신의 덩치를 꾸준히 불려 나가는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 유효한 전략이기 때문이다.

 

자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방신의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다.

 

처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

 

아무리 레버리지를 활용한다고 하더라도, 단기간에 큰돈을 벌 것으로 기대해선 안 된다. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

 

나는 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면서, 여러 채를 모으는 방식으로 투자를 진행해 왔다.

 

공급 과잉 등의 이유로 아파트의 전세가 2년 전보다 급락하게 되면, 그 차액만큼 마련해야 하기 때문이다(요즘 흔히 언급되는 '역전세'라는 것이 바로 그런 상황이다.)

 

전세가가 8억 원인 아파트의 전세가는 6억 원까지 하락할 수도 있다. 가격대 자체가 높은 것들이 변동폭 또한 비교할 수 없을 정도로 큰 것이다.

 

매매가 3억 원에 전세가 2억 7,000만 원인 아파트는 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.

 

소액을 들여 투자 물건을 차츰 늘려가는 방식으로 투자하다 보면, 건당 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다.

 

소액으로 채수를 늘려가며 시스템을 만드는 투자를 하면, 회를 거듭할수록 이전 투자에서 잘했던 것은 더욱 발전시키고 실수한 것은 개선할 수 있는 기회를 얻게 된다.

 

처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다. 매우 중요한 이야기니 꼭 명심하길 바란다.

 

인플레이션을 감안하면 무조건 현금을 쥐고 있는 것이 능사가 아니다. 같은 이유로 은행 통장보다는 부동산에 저축하는 것이 장기적으로 볼 때 개인의 재정에 훨씬 유리하다고 생각한다. 하지만 그렇다고 해서 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 동원해서 부동산에 투자해서는 안 된다. 그렇게 투자할 경우 일시적 전세가 하락장세가 펼쳐질 때, 하락한 만큼의 전세금을 마련하지 못해 큰 어려움을 겪을 수 있다. 그러니 아무리 욕심나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자.

 

명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져 내릴 수 있다.

 

쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고, 과욕을 삼가라.

 

주변에 휩쓸리지 말고, 스스로 전문가가 돼라.

 

그럼에도 결국 나는 아파트를 택했다. 우리나라 사람들이 가장 선호하는 주거 형태인 데다 수요가 풍부하기 때문이다. 시세를 확인하기 수월하다는 것도 큰 장점이다. 아파트는 네이버 부동산 같은 공신력 있는 네트워크를 통해 비교적 정확한 시세를 확인할 수 있다.

 

6개월에서 1년가량 꾸준히 공부하고 시장을 예의주시하다 보면, 기준에 부합하는 투자처가 보이기 시작한다.

 

아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다.

 

'부동산지인'과 '호갱노노', '아파트실거래가' 앱을 주로 활용한다. '부동산지인'을 통해서는 입주 물량에 대한 전반적인 감을 잡을 수 있고, '호갱노노'나 '아파트 실거래가' 앱에서는 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기에 수월하다. 단, 구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는 것은 크게 의미가 없다.

 

초보 투자자라면 지역 선정에 특별한 방법이 있어 투자처를 바로 척척 짚어낼 수 있으리란 환상을 버려라. 나 역시 이와 같은 방법으로 임장지역을 선정한 후에는 묵묵히 현장에 나갔다. 거의 매일이 임장, 지역 분석, 실전 투자를 반복하는 나날이었다.

 

나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다.

 

지난 3년간 낮에는 회사일, 밤과 주말엔 부동산 투자생활을 이어가는 게 쉬운 일은 아니었다.

 

투자를 시작하고 첫여름을 맞았던 해, 내가 그동안 '온실 속의 화초'처럼 살아왔다는 걸 절절히 깨달았다. 얼굴이 금세 시커멓게 타 회사 동료들까지 건강을 걱정해 줬다.

 

"돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다."

 

이렇게 확인한 여러 가지 매물 중 어떤 물건이 투자에 적합한 물건일까? 나의 경우, 동과 층에서 선호도가 낮은 것 (ex 저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다.

 

당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

 

책을 읽을 때는 부동산 관련 책부터 읽을 것이 아니라, 자본주의 사회와 그 시스템을 기반으로 하는 경제 전반에 대해 다룬 책을 먼저 읽길 추천한다. 부동산은 자본주의 시스템 속 수많은 자산의 종류 중 하나일 뿐이다. 자본주의와 그 속성이 무엇인지 어느 정도 알겠다 싶을 때, 부동산과 부동산 투자 관련 서적을 모조리 읽겠다는 마음으로 읽어가라.

 

책을 통해 기본적인 부동산 지식을 먼저 다지는 것이 훗날 현장에서의 더 빠른 적응과 성장을 돕는다.

 

강의료는 지출이 아닌 투자의 개념으로 봐야 한다.

 

당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.

 

"그건 지원자의 곁에 최고가 없었기 때문입니다. 저는 항상 일을 할 때 최고와 함께하려고 합니다."

 

그런데 시간이 갈수록 점점 더 크게 느껴진 것은, 내 옆에 누가 함께하는지가 정말 중요하다는 것이었다. 모이기만 하면 그 자리에 없는 사람의 험담이나 일삼고, 반대로 눈앞에 있는 사람에게는 듣기 좋은 말만 하는 사람보다는 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다.

 

내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

 

회사에서 급여를 받으며 일하면서 최소한의 역할도 해내지 못한다면, 머지않아 '직장인 투자자'로서의 투자도 삐걱거리게 될 수 있다는 걸 명심해야 한다. 회사가 당신을 책임지지 않는다고 해서 회사를 적대시하는 우를 범하지 않길 바란다.

 

'문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다'라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까' 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다. 단언컨대, 이런 식의 사고와 태도를 가진다면 당신이 사장인 사업, 즉 투자에도 큰 도움이 될 것이다.

 

부동산을 공부하고 투자해 온 것처럼, 무식하게 시간을 쏟아부었다. 하다 보면 길이 생기는 법이니 말이다. 

 

 

 

 

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